Плюсы и минусы покупки квартиры на вторичном и первичном рынке жилища

07 Ноябрь 2013

Когда появляется вопрос о покупке квартиры, многие думают, как провести сделку  более прибыльно и с минимальным риском. В текущее время существует два главных метода приобретения квартиры: покупка на первичном рынке жилища, другими словами конкретно у застройщика, или покупка квартиры на вторичном рынке, уже находящейся в принадлежности. О сильных и слабеньких сторонах каждого варианта, ведает юрист Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Покупка квартиры в новостройке

Основное достоинство приобретения квартиры в новостройке - это ее стоимость. Так как жилище покупается на шаге строительства, то и стоимость его ниже, чем в готовом доме. Но только 20% застройщиков работают “по-честному”, заключая с дольщиками договоры долевого роли. При всем этом, на рынке обширно всераспространены юридические схемы, по которым ответственность застройщика очень занижена по сопоставлению с договорами долевого роли (ДДУ). Почаще покупателю некуда деваться и он обязан подписывать непонятный контракт с застройщиком в надежде, что обязательства будут исполнены. В обозначенных случаях главным гарантом добросовестности выполнения обязательства является сам застройщик. Потому покупая жилище на первичном рынке, нужно сначала изучить репутацию строительной компании:

- ознакомиться с информацией в сети Веб: с веб-сайта самой организации, интернет-ссылок, «черных» списков компаний, форумов других покупателей;

- поглядеть все ли в порядке с разрешительной документацией, не истек ли срок контракта аренды, разрешения на строительство, вкладывательного договора;

- выяснить, кто является инвестором застройщика, и каково его финансовое положение;

- поинтересоваться, какие договоры заключены у основного инвестора с застройщиком и как по ним осуществлялась оплата;

- навести справки, сколько объектов застройщиком выстроено и сдано в эксплуатацию; есть ли жалобы у других покупателей;

- может быть, даже съездить к месту стройки и поглядеть, все ли в порядке с подводом коммуникаций к строящемуся зданию.

Безупречным вариантом в рассматриваемых примерах можно считать новостройку в районе с закоренелой транспортной, социальной и энергетической инфраструктурой от известного застройщика, работающего по ДДУ, у которого за плечами не один дом, сданный в эксплуатацию.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Что касается покупки жилища на вторичном рынке, то тут его стоимость является основным минусом, так как квартира уже находится в принадлежности, опасности недостроя, долгого ожидания получения жилища в собственность отсутствуют. Потому главным при проверке юридической чистоты сделки становится сама квартира, т.е. объект недвижимости.

Юрист Олег Сухов: главные моменты, которые подлежат исследованию перед приобретением жилого либо нежилого помещения у собственника:

- полный список правоустанавливающих документов (свидетельство, контракта, выписки из Росреестра и паспортного стола, документы БТИ, другое);

- имеющиеся обременения на недвижимость, выяснить о которых можно получив расширенную выписку из ЕГРП. Объекты могут быть предметом судебных споров, либо числиться в уставном фонде юридического лица или находиться под залогом;

- наличие несогласованной перепланировки, если покупка осуществляется через ипотеку, то обычно сам банк нанимает профессионала оценщика, который кроме, фактически, оценки квартиры фиксирует наличие в ней перепланировок, цена ее легализации составляет порядка 10-15% от рыночной цены  помещения;

- список и основания когда-либо зарегистрированных в квартире лиц, также временно снятых с регистрационного учета - не достаточно кому захочется потом выяснить, что в жилом помещении имеют право проживать какие-либо далекие родственники, которые при приватизации отказались от собственного права в пользу торговца, потому неотклонимой проверке подлежит расширенная выписка из домовой книжки;

- наличие задолженности за оплату коммунальных услуг, налогов.

«Сделки по недвижимости на первичном и вторичном рынках очень специфичны и требуют определенного, собственного пути юридической проверки документов, что в значимой степени позволяет понизить опасности покупателя», - резюмирует юрист Олег Сухов