«Апгрейду» элитной недвижимости могут помешать недостатки в структуре квартирного рынка

11 Октябрь 2013

В апреле-мае сходу несколько риэлтерских компаний заявили о росте спроса на элитные новостройки. В агентстве элитной недвижимости SOHO Estate также зафиксирован всплеск покупательской активности. Но, по воззрению аналитиков компании, вешнее оживление навряд ли окажется длительным. Расширению спроса в премиальном секторе могут помешать диспропорции в структуре предложения квартир

Сейчас рынок элитной недвижимости находится в преддверии новейшей волны спроса, связанной с естественным процессом обновления жилища. 1-ая волна покупательской активности длилась с 2003 по 2007 годы. На данный момент, по истечении 7-10 лет, на рынок стали ворачиваться прежние клиенты, желающие произвести высококачественный «апгрейд» собственных жилищ. По оценкам аналитического отдела компании SOHO Estate, большая часть сделок, совершенных при участии брокеров компании, связаны с переездами клиентов из морально и на физическом уровне устаревших жилых комплексов в современные дома. При всем этом в 40-50% случаев покупка нового жилища сопровождается одновременной продажей старенькой квартиры.

Но в ближайшее время спрос на элитные новостройки все почаще упирается в перекосы, возникшие в структуре предложения первичного жилища. В 2003-2007 годах объем элитного жилища, выставленного на продажу в новостройках, был более умеренно распределен по центральным районам городка. На Остоженку, Фрунзенскую наб. и Плющиху приходилось порядка 32% совокупного предложения, другие 68% новостроек были рассредоточены по другим районам.

Сейчас же картина принципно другая. До 77% квартир в элитных новостройках сосредоточены в Хамовниках, на Фрунзенской набережной и в Замоскворечье. В то время как толика квартир в жилых комплексах, расположенных в других центральных районах городка, очень малозначительна и не превосходит 23%. В неких популярных районах новостройки вообщем отсутствуют.

Меж тем, география спроса на элитное жилище еще шире. К примеру, сейчас в SOHO Estate поступает много запросов на новостройки в районе Патриарших прудов. Но на данный момент в этом престижном районе осталось приблизительно 10 квартир в 2-ух жилых комплексах, которые уже сданы госкомиссии, и 7 квартир в одном из реконструируемых коттеджей.

Неувязка лишней концентрации предложения в границах 1-го района утежеляется масштабами реализуемых проектов - значимые объемы предложения строящегося элитного жилища сосредоточены в  проектах всеохватывающей застройки территорий. Распространение такового формата элитных комплексов (при всех их плюсах и минусах) также искусственно сузивает возможный спрос. «Специфика таких проектов заключается в том, что они хотя и подразумевают в дальнейшем высочайший уровень комфорта, но очень непредсказуемо растянуты во времени. Многие будущие покупатели не желают ввязываться в долгоиграющие стройки. В критериях ограниченного выбора будущие покупатели обязаны откладывать покупку на неопределенное время, или находить кандидатуры на вторичном рынке», - замечает управляющий директор компании SOHO Estate Ира Егорова.

Таким макаром, появляется феноминальная ситуация. Квартир как бы много, объем предложения – колоссальный, на продажу единовременно выставлено около 1050-1100 квартир. Но обороты первичного рынка невелики – 400-500 сделок в год. Другими словами, накоплен двухгодовой припас нереализованного жилища. При том, что премиальный сектор практически не дополняется новыми проектами из-за ужесточения административного регулирования. Стоит увидеть, что за рубежом схожая диспропорция  (наличие 2-3-летнего припаса нераспроданных квартир на фоне слабенького спроса) считается признаком затоваривания и предпосылкой для корректировки цен.