Юрист Олег Сухов: Как верно подойти к покупке залоговой квартиры, чтоб избежать заморочек

30 Январь 2014

Не достаточно кто в наше время живет в одной и той же квартире по 20 лет: кто-то вожделеет прирастить жилплощадь, другие из-за денежных проблем - уменьшить, третьи - переехать в другой город. В силу различных обстоятельств собственники продают свое жилище, в том числе, приобретенное в кредит. Недвижимость, приобретаемая по ипотеке, имеет конкретную особенность, а конкретно, она остается в залоге у банка до полного погашения кредита.

Число сделок «с обременением» сейчас доходит до 10%. Но по количеству рисков приобретение залоговой недвижимости значительно отличается от обыкновенной. Как избежать заморочек в дальнейшем при  покупке залоговых квартир, рассказывает  юрист Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Особенности сделки   У покупки залоговой квартиры есть некие особенности. Во-1-х, реализовать жилище, приобретенное по ипотеке, может быть только с согласия банка. Во-2-х, залог при смене собственника сохраняется. Таким макаром, появляется риск оплатить недвижимость и остаться должником по чужому кредиту. В-3-х, банк нередко оставляет у себя правоустанавливающие документы на квартиру, что тянет трудности с их ознакомлением.  «Вместе с тем, есть и плюсы: залоговую недвижимость ранее инспектировали и кредитная организация, и страховая компания, потому при грамотном подходе у покупателя может быть еще меньше противных сюрпризов, хотя 100% чистоту сделки гарантировать нереально даже по ипотечному жилью», - ведает юрист Олег Сухов.   Мошенники. Как избежать обмана?

Схемы мошенничества при таких сделках аферистами отработаны. К примеру, стороны купли-продажи залоговой недвижимости договариваются о предоплате, при помощи которой торговец обязуется погасить долг банку, а потом не обремененную квартиру передать новенькому обладателю. Но с момента уплаты аванса и до регистрации права принадлежности проходит некоторое количество дней. В схожей ситуации существует риск того, что торговец «передумает», а взыскание вспять уже оплаченной суммы станет неувязкой покупателя. Нередки случаи, когда под предлогом хранения правоустанавливающих документов у кредитной организации торговец предоставляет только их копии, что дает ему огромные способности для жульнических действий. При всем этом клиент рискует остаться и без средств, и без квартиры. Позже ему придется выяснять дела с банком и другими пострадавшими покупателями исчезнувшего афериста.  

Избежать обмана может быть, утверждает юрист Олег Сухов: «Во-первых, следует изучить оригиналы документов торговца, даже если для этого придется посетить банк, тем паче схожее посещение будет нужно для получения согласия на совершение сделки. Во-2-х, ни при каких критериях не стоит соглашаться на предоплату. Надежнее приобрести квартиру с обременением (соответственно, за еще наименьшие средства) и потом самому выплатить остаток по кредиту».  Другой вариант - оплата контракта через две банковские ячейки: одна арендуется для торговца, другая - для банка. В ячейку, созданную для денежного учреждения, закладывается сумма в размере оставшейся задолженности. При всем этом доступ к деньгам стороны получают после регистрации права принадлежности на квартиру в пользу покупателя.

При появлении денежных проблем собственник залогового жилища обычно старается его реализовать. Но встречаются случаи, когда неувязка затянута, и недвижимость выставляется на торги. Покупка таковой квартиры прибыльна, т.к. ее стоимость, обычно, на 20-30% ниже рыночной цены.  «Вместе с тем, часто нет способности заблаговременно поглядеть жилище ввиду требования о ее 100% предоплате. Не считая того, в квартире может быть кто-то прописан и придется заниматься выселением зарегистрированных в ней лиц. Порекомендовать тут можно только одно, кропотливо учить документы на предполагаемую к покупке недвижимость. Залог фуррора хоть какой сделки – правильное ее оформление на шаге согласования», - комментирует юрист Олег Сухов.