Нерентабельная аренда

10 Март 2014

Обычный заработок хозяев жилища - в особенности дешевого – становится все наименее выгодным. Спецы федерального портала о недвижимости «Мир Квартир» посчитали, что каждогодний доход от сдачи в аренду на данный момент составляет от 5 до 6,7% годичных в различных городках РФ, а срок окупаемости инвестиций – от 15 до 22 лет. Можно представить, что в ситуации, когда банки предлагают располагать вклады под 10-12% годичных, а контроль страны за доходами арендодателей ужесточается, желающих заниматься этим рискованным делом уже через несколько лет станет еще меньше. 

Сдача недвижимости в аренду – один из часто встречающихся и надежных бизнесов, который могут для себя позволить обладатели жилища. Иметь «лишнюю» квартиру для сдачи и, соответственно, получения каждомесячного размеренного дохода – священная мечта многих россиян, а растущие арендные ставки, на 1-ый взор, только добавляют желающим оптимизма. Но, как показало исследование, проведенное спецами федерального портала о недвижимости «Мир Квартир», слухи о доходности этого бизнеса оказались несколько гиперболизированными, во всяком случае, в категории однокомнатных квартир, т.е. более доступного жилища.

Спецы «Мира Квартир» пользовались данными собственного каждодневного мониторинга по 11 городкам Рф и обобщенными цифрами по Столичной области о цены приобретения средней однокомнатной квартиры и стоимости каждомесячной аренды таковой недвижимости. Т.е. на теоретическом уровне идет речь о ситуации, когда у будущего покупателя жилища есть выбор: приобрести квартиру для следующей сдачи ее в аренду либо положить средства в банк под процент. «Сначала мы подсчитали валовый каждогодний доход, который может приносить такая недвижимость, и срок окупаемости квартиры, потом незначительно приблизились к действительности: вычли оплату коммунальных платежей, в среднем это около 1500 рублей без учета водоснабжения и электроэнергии, и 13% подоходный налог, который должен платить арендодатель-физическое лицо. После чего доходность от сдачи в аренду оказалась существенно ниже», - гласит генеральный директор портала «Мир Квартир» Павел Луценко.

Безупречный доход

Беря во внимание, что самые высочайшие арендные ставки в Москве, то конкретно тут будущий покупатель «однушки» на теоретическом уровне получит и самый высочайший доход – 424512 рублей в год (при средней цены аренды в 35376 рублей за месяц). Хорошо заработает на аренде и тот, кто приобретет квартиру в Санкт-Петербурге (284208 рублей в год) либо в Столичной области (278700 рублей). Из исследованных городов малый доход обретет россиянин, купивший однокомнатную квартиру в Ульяновске (114420 рублей в год при средней арендной ставке в 9535 рублей за месяц).

Но если рассматривать вырученные средства с вкладывательной точки зрения, то даже доходность до вычета расходов и налогов окажется невелика. Ниже всего она в Москве и в Новосибирске – 6,1% годичных, а более высочайшая – в Ростове-на-Дону (11,7%). Таким макаром, в этом южном городе-лидере инвестиции окупятся только через 11,7 лет, а в городах-аутсайдерах, Москве и Новосибирске, – через 16 лет.

Реальный доход

У арендного бизнеса – как, вобщем, и у хоть какого другого, - есть и свои расходы, и свои опасности. В графе «реальный доход» спецы портала «Мир Квартир» учли всего два параметра – среднюю стоимость коммунальных услуг и 13%-й налог, который арендодатели должны платить государству. Но даже это серьезно понизило доходность бизнеса и прирастило срок окупаемости инвестиций.

После вычетов годичный доход арендодателя в Москве снизился на 73187 рублей и составил 351325 рублей, а в Ульяновске он получит за год меньше на 32875 рублей – всего 81545 рублей. В фаворитах по рентабельности в процентном соотношении остается клиент из Ростова-на-Дону, но его доходность снизится с 8,6% до 6,7%, а срок окупаемости инвестиций возрастет практически на три с излишним года (с 11,7 до 15 лет).

Окончательным аутсайдером становится клиент недвижимости в Новосибирске – его доход от сдачи в аренду составит всего 4,5% годичных, а срок окупаемости возрастет до 22 лет.

Грустная реальность

Понятно, что в действительности все будет еще печальнее. «Мы не учитывали ни каждогодний налог на недвижимость, который платит собственник, и который в последнее время власти планируют прирастить, ни расходы на отопление, ни издержки на косметический ремонт, а ведь его, по идее, необходимо делать каждые 5 лет, а издержки могут составить от 10 до 20% от цены квартиры», - отметил Павел Луценко. Не считая того, в Рф есть традиция сдавать квартиру с наименьшим набором мебели и домашней техники, которые также временами требуют обновления.

И это не считая «обычных» рисков данного бизнеса – простоя из-за отсутствия арендаторов, и издержек, которые редчайшему обладателю не приходится нести из-за их недобросовестности. Ведь даже рядовая «протечка» сантехники может обойтись в «круглую» сумму, не говоря уже о способности пожара, очевидного воровства и т.д., а страховать недвижимость в Рф тоже пока не принято, тем паче, страховка серьезно наращивает издержки и также понижает доходность. «Если учитывать все вышеизложенные характеристики, то рентабельность этого бизнеса изредка будет выше 3% годичных, а сроки окупаемости даже в самых активных регионах превысят четверть века», - гласит Павел Луценко.

Кандидатура?

Таким макаром, обладателям недвижимости, все таки выбирающих бизнес сдачи жилища в аренду, остается надеяться на рост цен на недвижимость, который не только лишь компенсирует вероятные утраты, да и – при продаже квартиры – принесет прибыль. «Например, за прошедший год цены на вторичном рынке выросли практически в 100% исследованных регионов, рост составил от 4% в Калининграде до 25,4% в Нижнем Новгороде. Но это был период оживления рынка после кризиса, когда финансовая ситуация в Рф стабилизировалась. Рассчитывать на таковой каждогодний рост, все таки, не стоит», - остерегает Павел Луценко.

Кандидатурой инвестиций в недвижимость для подавляющей массы россиян в последние годы были банковские вклады, тем паче, кредитные учреждения предлагали все более проценты по вкладам в банках. По данным портала «Банки.ру», на данный момент около 25 банков предлагают вложить средства под 12% годичных, вариантов под 10% - еще более. Ассоциировать эти доходы с средствами, вырученными от аренды, даже неудобно. К примеру, если не брать однокомнатную квартиру в Москве, а положить эти средства (6970678 рублей) в хоть какой из 25 банков под 12% годичных, то каждогодний доход составит 836481 рублей, т.е. в 2,3 раза больше, чем при сдаче «однушки» в аренду. Даже россиянин, не рискнувший за 1558722 рублей приобрести квартиру в Ульяновске, а отнесший средства в банк, получит прибыль в размере 187047 рублей. А беря во внимание капитализацию процентов, вложенные средства удвоятся всего за 6 лет.

«Впрочем, таковой доход можно будет получить при соблюдении нескольких «если»: если не случится очередной экономический кризис, не упадет банковская система, не произойдет обвал рубля и остальные проблемы, которыми была, к огорчению, богата жизнь наших людей последние 20 лет. Действия, происходящие на данный момент на Кипре, наглядно показывают, что от кризисов не застрахован никто. А недвижимость, как указывает практика, после хоть какого из кризисов в какой-то момент вновь подорожает. Но только время покажет, кто из инвесторов окажется в выигрыше», - гласит Павел Луценко.