Квартира в залоге: приобрести нельзя реализовать

26 Апрель 2014

Сделки по продаже квартир, находящихся в залоге у банка, в первый раз появились в кризис и уже сейчас становятся массовым явлением. Из всего объема ипотечных квартир порядка 12% заемщиков обращаются с просьбой о получении разрешения банка на продажу такового жилища. Актуальные происшествия нередко изменяются, а в ближайшее время все почаще – в наилучшую сторону. Сейчас ты взял кредит и купил однушку, а через год понимаешь, что можешь позволить для себя уже более просторное жилище. Как быть, если ты живешь в квартире, которая находится в залоге у банка, и хочешь ее реализовать? Ведает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

В период кризиса необходимость реализации заложенного имущества в большинстве случаев появлялась в связи с невыполнимостью заемщика обслуживать кредит, другими словами из-за просрочек. Чтоб не продавать квартиру в судебном порядке с торгов, как это положено по закону, банк и клиент уславливались о добровольческой реализации и более рациональном методе взаиморасчета для всех сторон. 

Сейчас же залоговые квартиры продаются, обычно, по более приятному поводу - больше клиентов думают конкретно об улучшении жилищных критерий. Имея приобретенную с помощью ипотеки однокомнатную квартиру, заемщики часто желают её реализовать, добавить собственных скоплений либо взять дополнительную сумму в кредит и приобрести жилище большего размера, а может быть, просто хотят поменять район на более комфортабельный и престижный. Банки, обычно, идут навстречу таким клиентам и многие из их сейчас уже разработали целые схемы реализации заложенного жилища. 

Самый обычной для банков метод - отыскать покупателя квартиры, который занесет собственные деньги, покрывающие остаток кредита перед погашением залога. В данном случае сделка по подписанию контракта купли-продажи происходит в банке, который в связи с закрытием кредита выдает согласие на снятие обременения. Документы для регистрации контракта и снятия обременения подаются сразу в регистрационную палату. 

Данная схема прибыльна банку, так как не просит лишних действий: анализа, согласований форм документов, критерий сделки и прочее, и прочее. Но, этот метод более труднореализуемый в жизни, потому что приобретателей стращает схема взаиморасчета. Если остаток по кредиту составляет более 50% от цены квартиры, то клиент должен дать до момента регистрации сделки существенную сумму, другими словами заплатить огромную часть средств вперед для закрытия кредита, что у многих вызывает ужас и недоверие. 

И не напрасно, так как схема вправду достаточно рискованная. Торговец, воспользовавшись средствами для погашения кредита, может позже передумать продавать квартиру и помешать регистрации контракта купли-продажи. Трибунал, естественно, обяжет торговца возвратить средства, но не факт, что он сумеет их возвратить все и сходу. При всем этом сам трибунал может затянуться на годы, а торговец может вывести с себя все активы и потом по исполнительному листу погашать задолженность годами. К огорчению, большая часть кредитных учреждений готовы работать только по такому сценарию. Кстати, в неких банках за получение разрешения на реализацию берется комиссия - порядка 2000 рублей. 

И все таки, есть кредиторы, хоть и немногие, которые согласны снять обременение перед подписанием контракта купли-продажи и его регистрацией. Но в данном случае вся сделка проводится  под проницательным контролем со стороны банка, и такая услуга стоит 1% от остатка по кредиту. 

 Еще один всераспространенный, но более трудозатратный метод реализации заложенной квартиры - отыскать покупателя, который планирует приобрести квартиру с помощью ипотеки. В таковой ситуации интересы совпадают у обеих сторон. И снова же вероятны два варианта развития событий.

1-ый - когда погашение старенького кредита и выдача нового происходит в одном банке. Кредиторы нередко идут на такую сделку, так как в данном случае они держат все под своим контролем: у их остается в залоге квартира, которую они ранее признали удовлетворяющей их условиям, гасится один кредит и сходу выдается новый, практически происходит просто подмена заемщика и залогодателя. Но поначалу банк должен будет проверить нового заемщика и одобрить ему выдачу кредита, как следует, может случиться так, что первому желающему приобрести квартиру банк может отказать. Придется находить последующего.

2-ой вариант - когда клиент берет кредит в другом банке. В данном случае лучше, чтоб размер его собственных средств был равен остатку основного долга торговца. Клиент заносит свои средства вперед, торговец гасит кредит, контракт купли-продажи передается на регистрацию, в итоге чего происходит переход права принадлежности, одновременное погашение 1-го залога и наложение обременения другого банка. Но эта схема также очень рискованная, потому что не гарантирует, что торговец «не кинет» покупателя, отказавшись от сделки, но при всем этом погасив кредит из чужого кармашка. Потому безопаснее и спокойнее все-же проводить такую сделку в одном банке.

Жизнь не стоит на месте. Наверное, в скором времени появятся какие-то новые условия и способности для реализации залоговых квартир. Хотелось бы только, чтоб такая потребность появлялась конкретно в связи с положительными переменами в жизни наших клиентов.