Неравномерная застройка Подмосковья: итог ограниченной конкуренции посреди застройщиков

08 Январь 2014

Столичная область переживает строительный бум: по различным данным, в планах девелоперов ввести около 60 млн. кв. м. жилища в наиблежайшие 7-10 лет. При всем этом выслеживается точная тенденция неравномерной застройки региона. Инвесторы скрупулезно подходят к выбору земляных участков, и большей популярностью у их пользуются большие городка Подмосковья с развитой инфраструктурой, расположенные в границах 10-20 км. от МКАД: Люберцы, Балашиха, Подольск, Химки, Мытищи и т.д. По оценкам ГРМО, 2/3 от всего объема новостроек приходится на зону в 15 километрах от кольцевой. При всем этом недооцененным остается вкладывательный потенциал многих маленьких подмосковных городов и поселков городского типа с популяцией наименее 100 тыс. человек, находящихся в 20-40 км. от столицы. При колоссальном спросе на новостройки у местного населения и мигрантов, также доступных ценах на землю часто малые городка являются аутсайдерами по объемам ввода жилища. В причинах разбирались специалисты НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис».

В качестве примера разглядим город Электроугли, расположенный в 25 км. от МКАД по Горьковскому шоссе. Близость к Москве и хорошая транспортная доступность (всего 40 минут на электричке до Курского вокзала) значительно оказывают влияние на ценообразование: в Электроуглях цена жилища выше на 20% по сопоставлению с большими городками этого же направления. К примеру, средняя стоимость «квадрата» в Электростали составляет 51 555 руб., а в Электроуглях - 60 817 руб./кв.м. Отсюда и возможность получения более высочайшей прибыли для девелопера. Одним словом, все условия для жилищного строительства есть: от застройщиков не должно быть отбоя. Но за последние 12 лет в городке выстроено всего три дома. В 2012 году планируется ввести приблизительно 8500 кв. м. жилища: при популяции 20 тыщ человек выходит существенно меньше 1 кв. м. на человека. Показатель – квадратный метр на человека в год - относительный: если для 1-го городка полностью довольно 1 кв. м., то для другого это свидетельство недостатка. Чтоб восполнить сформировавшийся в Электроуглях отложенный спрос и равномерно поменять ветхое жилище новым, нареченная цифра – наименее 1 кв.м. - очень не удовлетворительная. «Потребности в новеньком жилище просто большие, - считает Игорь Быковский, вице-президент НП «КР «Мегаполис-Сервис». – По-моему, город в состоянии «переварить» 2-3 дома в год. Как возникает информация о строительстве, спрос появляется фактически сходу: реализации интенсивно идут с постройки второго этажа. В приобретении заинтересованы не только лишь местные обитатели. Огромную роль играют и приезжие, покупающие квартиры по разным сертификатам. В среднем, по субсидиям в Электроуглях проходит порядка 40% сделок за месяц от общего числа».

Подобная ситуация складывается и в Ногинске (35 км. от МКАД по Горьковскому шоссе, население 100 тыс. человек). По данным Олега Контио, генерального директора АН «Мегаполис-Сервис» г. Ногинск», новостроек в городке очень не много. Интенсивно строится один 17-этажный монолитно-кирпичный дом по ул. Юбилейная («ЮИТ-ДОМ»). Еще больше в городке проблемных объектов – «заморожены» два дома по ул. Ревсобраний (фонд «Содружество») и ул. Русской Конституции («НДВ-групп»). Три дома строятся с сильными запозданиями по ул. Аэроклубная («Базис»). «Вроде что-то и двигается, но предложить клиентам пока нечего», - пеняет Олег Контио. Средняя цена квадратного метра в новостройках Ногинска– 54 тыс. руб.

При всем этом, в Электрогорске, находящемся в 75 км. от МКАД по Горьковскому шоссе, специалисты Компании отмечают переизбыток нового жилища. Невзирая на значительную удаленность от Москвы и неловкое транспортное сообщение со столицей (очень загруженное шоссе и тупиковая жд ветка) город переживает строительный бум: на этот момент возводится 5 домов. По словам Надежды Пьянковой, генерального директора АН «Мегаполис-Сервис» (г. Электрогорск), этому содействуют подходящие условия для работы застройщиков: своя ГРЭС, ограничений по подключению к коммунальным сетям нет, в проектную смету не входят издержки на новые школы, детские сады, больницы и магазины. Предложение превосходит спрос в разы. Девелоперы с трудом сбывают свои квадратные метры по 30 тыс. руб.

Схожая история происходит и в городках Раменское и Жуковский. Раменское, находящееся в 40 км. от столицы по Новорязанскому шоссе, интенсивно застраивается: на этот момент в городке работают 10 строй площадок. В Жуковском (25 км. от МКАД по Новорязанскому шоссе) ситуация припоминает Электроугли и Ногинск: низкие темпы ввода и, как следствие, высочайшие цены. По оценке Андрея Хромова, президента ГРМО, приобрести квартиры в Раменском можно фактически в полтора раза дешевле, чем в примыкающем Жуковском.

Также, по данным Компании, нехватку нового жилища испытывают в Климовске и Пушкино. А вот в пгт. им. Воровского (40 км. от МКАД по Носовихинскому шоссе, 5 тыс. обитателей) новостроек нет вообщем. Хотя спрос был бы обеспечен, уверен Игорь Быковский.

Сергей Власенко, президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис», неравномерную застройку Подмосковья связывает с неувязкой ограниченной конкуренции посреди застройщиков. Очень нередко в городках работает определенный пул компаний, которые делают свою каждогодную норму по метрам и полностью этим довольны. Для других же вход на рынок закрыт. Как следствие, недостаток и накладность.

Но не только лишь административные барьеры становятся преградой для инвесторов с проектами массовой застройки. «Интерес у застройщиков есть, но его перевешивают опаски за вкладываемые средства,- комментирует ситуацию Игорь Быковский. - В особенности это касается компаний федерального уровня, использующих собственные ресурсы. Инвесторам с кредитными средствами в масштабные стройки вкладываться в принципе небезопасно, т.к. на резвый оборот средств рассчитывать не приходится. Непредсказуемая страна, бюрократия, экономика, зависящая от наружного спроса на сырье, а отсюда ненадежная государственная валюта. Девелоперы оценивают эти, также другие причины риска и делают надлежащие выводы».

Один из важнейших причин – это обеспечение возводимых жилых объектов инфраструктурой. Часто жилищно-коммунальное хозяйство хоть какого городка по всей стране – наследство русских времен. В итоге, инвестору приходится строить не только лишь дом, да и котельную, электроподстанцию, прокладывать коммуникации и т. д., а продаются ведь только квадратные метры! «Дополнительные расходы на инфраструктуру есть всюду, в том числе и больших городках, - гласит Аркадий Власенко, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Железнодорожный». - Но позволить для себя такие растраты могут маститые застройщики, имеющие возможность продавать свои объекты с высочайшей нормой прибыли».

По этой причине в малых городках, обычно, строительство ведут маленькие компании, имеющие в собственном «активе» всего несколько объектов, сданных ранее. Точечная застройка – все, что могут для себя позволить местные застройщики. При строительстве 1-го дома инвестора, обычно, не нагружают инфраструктурой: школами, детскими садами, больницами. Самые значимые «расходы»: это котельная, водяная скважина и т.п. «К огорчению, в такие городка, пользуясь благожелательностью администрации - кто же против развития райцентра - лезут и застройщики с очень непонятными возможностями», - добавляет Игорь Быковский. - Конкретно здесь еще почаще появляются трудности с обманутыми дольщиками».

Привлечь компании с проектами массовой застройки может относительно доступная земля в малых городках: разница в цены по сопоставлению с большими населенными пт может доходить и до 50%. Также Аркадий Власенко отмечает и больший выбор вероятных участков под застройку. В итоге стоимость «квадрата» выходит очень симпатичной для населения. Дополнительным стимулом может стать лояльность администрации. Инвесторы будут вкладываться в инфраструктуру, если будут убеждены в длительных перспективах на строительство жилища в городке.