Новенькая ниша на вторичном рынке жилища

05 Февраль 2014

Сейчас можно с уверенностью гласить о формировании на рынке жилища совсем новейшей ниши - «бизнес-класс на вторичном рынке». Идет речь не о повторной продаже новостроек бизнес-класса, а о «вторичке» в домах, построенных десятилетия вспять. Новенькая ниша на рынке столицы начала формироваться в 2007 году, но совсем сложилась только после кризиса, и с того времени непреклонно вырастает.

За последний год, по оценке профессионалов компании «Авангард М», входящей в холдинг МИЭЛЬ, объем рынка таких квартир возрос вдвое, до 2,3 миллиардов рублей, а цена квадратного метра выросла на 15%. Срок экспозиции видовых квартир с дизайнерским ремонтом в сталинских домах составляет всего 1-1,5 месяца.

Новенькая ниша: новое-старое жилище

Среднестатистическая квартира бизнес-класса на вторичном рынке жилища – «двушка» площадью 55-60 кв.м. в сталинском доме постройки 50-х годов, с потолками от 3 м, расположенная в престижном районе (к примеру, около ст. метро «Университет»), с современным дизайнерским ремонтом и мебелью.

«На 1-ый взор, таких квартир на рынке много. Но, как говорится, «дьявол в деталях». Она должна находиться на средних этажах, окна непременно выходить «во двор», подъезд незапятнанный и комфортный, а ремонт изготовлен по дизайнерскому проекту, с применением вправду высококачественных и современных материалов», - гласит Генеральный директор компании «Авангард М» Алла Вишневская. По ее словам, только-только завершенная отделка и новенькая, «с иголочки», мебель – обязательное условие принадлежности объекта к категории «бизнес-класс». Если ремонт изготовлен даже два месяца вспять и в квартире уже кто-то жил, то она автоматом выбывает из этого сектора, ибо покупателю нужна «новая» квартира в престижном районе, и никак по другому.

Объем рынка и игроки

В реальности количество таких квартир невелико, менее 1-2% от общего объема предложения в районах с соответственной застройкой. На данный момент единовременно в Москве экспонируется менее 100 объектов (еще годом ранее их было вдвое меньше). Но в валютном эквиваленте объем этой ниши впечатляет: по оценке профессионалов компании «Авангард М», он составляет 2,3 миллиардов рублей.

При всем этом количество игроков в этой нише невелико: менее 2-3 риэлторских компаний, имеющих соответственное подразделение, и частники, специализирующиеся сразу 1-2 объектами. «Сложность этого бизнеса в том, что поставить на поток создание эксклюзивных квартир трудно: нужна команда дизайнеров, договоренности с поставщиками стройматериалов, бригады обученных строителей, риэлторы высочайшего уровня, умеющие продавать элитные объекты, суровые инвестиции в покупку и отделку недвижимости», - объясняет Алла Вишневская.

Стоимость находится в зависимости от дома, района и вида из окна.

Средняя цена квадратного метра в этом секторе – 10000 баксов (около 300 000 рублей), а среднестатистическая «двушка» в районе «Университета» обойдется покупателю в 18-18,5 млн рублей. Однокомнатная студия площадью около 40 кв. м. стоит ненамного дешевле – 14-15 млн рублей, трехкомнатная – 27-27,5 млн рублей (площадь 78-85 кв. м.), а четырехкомнатная около 100 кв. м – 30-32,5 млн рублей.

Да и тут много аспектов, а итоговая цена серьезно находится в зависимости от района местопребывания объекта, также от дома. Главные ареолы обитания – вышеупомянутый Институт, район ст. м. Сокол, Кутузовский проспект, Фрунзенская набережная и другие. Квартиры в «фасадных» домах с историей, расположенные в ЦАО, будут стоить дороже. В особенности ценится у покупателей район Замоскворечья, также квартиры в знаковых домах, к примеру, в сталинских высотках.

«В этом секторе для покупателя принципиально все: размещение, состояние подъезда и даже соседи, но повышенное внимание уделяется видовым чертам, - отмечает Алла Вишневская. - Высококачественный вид из окна может прирастить итоговую цена недвижимости на 30-40%». Ценовая динамика в этой нише также отличается от средних по Москве: за последний год стоимость квадрата в среднем выросла на 15%.

Топ-менеджеры не обожают ожидать.

По словам Аллы Вишневской, средний срок экспозиции квартиры этой ниши составляет всего 1-1,5 месяца (при том что в среднем в столице срок экспозиции жилой недвижимости – 3-4 месяца). Мотивированная аудитория сектора – топ-менеджеры и обладатели больших компаний, как российских, так и зарубежных, также бюрократы. Около половины покупателей повсевременно проживают в русских регионах, и получают квартиру «для представительских целей».

Для многих из их принципиально приобрести недвижимость в знаковом объекте, в доме с историей, который запомнился с юношества, но при всем этом они уже издавна не готовы жить в «стандартных стенах». Даже если повсевременно жить в квартире никто не будет, она должна быть комфортно размещена, лучше – в престижном и зеленоватом районе.

Не считая того наличие ремонта является главным требованием. «Этот клиент спешит жить, он не желает ожидать окончания ремонта, курировать закупку материалов, тем паче ждать шкаф-купе на заказ, он желает положить в шкаф свои вещи и отправиться по делам» - гласит Алла Вишневская.