Новостройки перестают быть доступными: рекорды 2012 года

08 Май 2013

Средние температуры на первичном рынке русских городов лупят рекорды. В Нижнем Новгороде, Иванове и Екатеринбурге – жара, цены с нового года выросли на 19-25%. А вот на южных направлениях, в центральном и поволжском регионах цена новостроек резко снизилась: средняя температура в Сочи – до -18%, в Самаре – до -11%, а в столице они подешевели на 9%.  

С начала года цены на новостройки выросли в большей части русских регионов. По данным мониторинга федерального портала по недвижимости «МИР КВАРТИР», цена квадратного метра на первичном рынке возросла в 71% (28 городов из 40 исследованных), а средняя цена квартир – в 56% (22 городка). При всем этом рост оказался значимым: в одной половине регионов он составил от 10 до 25%, а в другой – от 4 до 10%.  

В 23% исследованных городов стоимость квадратного метра снизилась, но некординально (до 3%). Исключение составили  Сочи, Самара и, как ни удивительно на 1-ый взор, Москва, при этом в этих городках падение было суровым – от 9-18%. Средняя цена квартир в новостройках свалилась в 41% исследованных регионов, в главном изменение составило до 10%, но – как и в случае с падением квадратного метра – в неких городках оно оказалось значимым (14-28%).   

«Во все большем количестве регионов новостройки перестают быть доступными. Большая часть покупателей выбирали первичный рынок, сначала, из-за цены: это возможность понизить стартовые издержки, купив квартиру на исходном шаге строительства, получить рассрочку у застройщика, а позже равномерно откладывать средства на ремонт. Да, непременно, этот путь был довольно рискованным из-за способности не получить квартиру в обещанные сроки, но более применимым для покупателей дешевого жилья»,  - гласит Генеральный директор портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко.

Но в этом году, по его словам, ситуация поменялась – новостройки значительно подорожали, но при всем этом в почти всех городках опасности недостроя сохранились, и в перспективе это может привести к понижению спроса на первичном рынке в тех регионах, где застройщики необоснованно завысили цены.  

«Следует отметить, что многие россияне рассматривали покупку квартиры в новостройке в этом году, как возможность сохранить средства из-за колебания рынков глобальных валют и боясь вероятных экономических катаклизмов. Эта категория клиентов значительно прирастила спрос, чем пользовались застройщики, подняв цены. Но в предстоящем девелоперы навряд ли сумеют уже рассчитывать на эту аудиторию – те, кто могли для себя позволить приобрести квартиру, сделали это в течении года», - разъясняет Павел Луценко.

Рекорды-2012  

НИЖНИЙ НОВГОРОД: +25%

В Нижнем Новгороде цена квадратного метра с января возросла на четверть, поставив рекорд посреди 40 городов, в каких портал «МИР КВАРТИР» производил каждодневный мониторинг цен на первичном рынке. Если сначала года средняя стоимость квадрата была 50900 рублей, то к ноябрю она выросла до 63604 рублей. Цена средней квартиры составила 5050596 рублей, т.е., по сопоставлению с январскими показателями, она возросла на 27%, а в валютном эквиваленте – более чем на миллион рублей. 

«В Нижнем Новгороде рынок недвижимости в этом году пошел в рост по всем направлениям – выросли цены и на вторичку, и на новостройки. С одной стороны, это положительная динамика, характеризующая подъем экономики в регионе, с другой, как это не раз уже бывало в этом городке, может привести к резкому откату уже в первой половине последующего года», - отмечает Павел Луценко.  

По его словам, рост средней цены квадратного метра на первичном рынке в конце года – также полностью объяснимый процесс. Большая часть застройщиков к четвертому кварталу планирует окончание объектов, а на последних стадиях строительства стоимость квадрата резко возрастает, маленькие квартиры уже раскуплены, и в продаже остаются квартиры большей площади. При всем этом, непременно, есть суровая разница и меж районами Нижнего Новгорода. К примеру, наименьшей популярностью у покупателей пользуются новостройки в Ленинском и Приокском районах, и тут цены ниже, чем в среднем по городку. А в Канавинском напротив наблюдается суровый рост по сопоставлению с общегородскими.

ИВАНОВО: +21%

Рост цен на недвижимость в Иваново тоже серьезен: с начала года цена квадратного метра в новостройках возросла на 21%, с 36933 до 44767 рублей, а стоимость средней квартиры – на 33%, до 3218115 рублей (еще в январе она составляла 2427437 рублей, т.е. была практически на 800 000 рублей ниже).  

По данным портала «МИР КВАРТИР», после кризисного падения в 2009 году, цены на новые объекты равномерно росли, но определяющим для первичного рынка Иваново стал прошедший год. «Именно тогда был поставлен рекорд по вводу жилища за последние 5 лет: по данным городской администрации в эксплуатацию было введено 183000 кв.м. новостроек», - гласит Павел Луценко. Не считая того, власти Иваново охотно идут навстречу застройщикам,  часто формируя и предоставляя им новые земляные участки для освоения в целях жилищного строительства  

Этот год стал логичным продолжением: застройщики, в том числе и московские (к примеру, в Иваново интенсивно работает ГК «СУ-155»), заложили новые объекты, а строительство начатых в 2010-2011 годах или завершено, или близится к вводу. «Здесь мы смотрим картину, аналогичную нижегородской, когда более доступное жилище было раскуплено сначала года, а поближе к четвертому кварталу в продаже остаются или более дорогие, или огромные по площади квартиры», - отмечает Павел Луценко.  

ЕКАТЕРИНБУРГ: +19%

В столице Урала квадратный метр подорожал на 19%. Если в январе его средняя стоимость составляла 57572 рубля, то в конце озари он возрос на 11091 рублей и составил 68663 рублей. Практически на миллион рублей (24%, до 5050420 рублей) выросла и средняя стоимость квартир, выставленных на продажу в новостройках.  

На первичном рынке Екатеринбурга в этом году сложилась любознательная ситуация. «В ближайшее время специалисты стращали общественность будущим недостатком из-за того, что с середины прошедшего года застройщикам становилось все труднее получать участки под новое строительство. На фоне обещанных другими профессионалами глобальных денежных катаклизмов и колебания курсов валют панические настроения, похоже, оказали свое воздействие: средние цены на новое жилище с начала года серьезно выросли», - ведает Павел Луценко.

Но если «средняя температура по больнице» подорожала, то в отдельных районах Екатеринбурга все смотрится не так совершенно точно. В районах массовой застройки с огромным количеством предложений цены остаются доступными. А вот в уже освоенных  – там, где вероятна только точечная застройка – вправду наблюдается некий недостаток, и, соответственно, рост цен.

В будущем году, кстати, ситуация может ухудшиться. «Многое находится в зависимости от того, получится ли уральским строителям выполнить план на этот год. В 2012 предполагалось возвести 1 млн. 50 тыщ кв.м жилища, и по итогам 9 месяцев, по данным администрации, введено в эксплуатацию 609 тысяч кв.м. Шансы успеть сдать еще 441 тысячу кв.м у застройщиков пока есть. Но если объемы нового строительства вправду сократятся, то панические настроения в городке усилятся, а следом вырастет и стоимость квадрата в новостройках», - подразумевает Павел Луценко.

СОЧИ: -18%

В городке Сочи – бывшей черноморской здравнице и столице будущей Олимпиады – цены на жилище с нового года свалились, при этом серьезно. Средняя стоимость квадратного метра снизилась с 80790 до 66002 рублей (на 18%), а средняя стоимость квартиры подешевела на два миллиона рублей (с 7435525 рублей в январе до 5379181 рубля). «Любопытно, но в октябре в первый раз квадрат в Сочи стал стоить дешевле, чем в уральском Екатеринбурге», -  отметил Павел Луценко.  

Все же, спецы портала «МИР КВАРТИР» не советуют покупателям впадать в ажиотаж и немедля скупать сочинскую недвижимость. «Рынок этого курортного городка – один из самых разноплановых в стране, и настолько резкое понижение средней цены квадратного метра имеет полностью логичные причины», - гласит Павел Луценко. В этом городке стоимость квадратного метра очень значительно различается зависимо от сектора, а в базах данных эта информация усредняется.  

К примеру, если стоимость квадрата в элитных новостройках варьируется в границах

250 тысяч-290 тыщ рублей, в бизнес-классе близка к столичным – 125 тысяч-140 тыщ рублей, то в секторе «эконом-класса» она варьируется от 48 тыщ до 68 тыщ рублей. «Таким образом даже выход на рынок 1-го элитного дома может значительно отразиться на средней стоимости квадратного метра. Хотя на данный момент можно констатировать, что на первичном рынке Сочи появилось много новых квартир эконом-класса маленькой площади, так что, может быть, покупателям на данный момент вправду имеет смысл приглядеться к сочинским новостройкам», - разъясняет Павел Луценко.

САМАРА: -11%

Самарские новостройки к концу озари тоже подешевели. Цена квадратного метра, по данным портала «МИР КВАРТИР», свалилась на 11%, с 49537 до 44246 рублей, а средняя квартира на данный момент обойдется покупателю практически на 800 тыщ рублей дешевле (20%), чем в январе (3233832 рубля заместо 4027398 рублей сначала года).

Сложившаяся на самарском рынке ситуация полностью закономерна. К огорчению, это не самый бурно развивающийся регион, более того, еще до кризиса 2008 года многие новостройки тут просто стояли из-за недочета финансирования. Понятно, что покупатели были не готовы рисковать, и предпочли получать квартиры на вторичном рынке. «Сломать такую психологию оказалось нелегко: только в прошедшем году отложенный спрос возвратился на первичный рынок, но застройщики сходу поторопились поднять цены. Но доверие покупателей оказалось не настолько велико, и за этот год произошла корректировка – цена жилища на вторичном рынке вновь подросла, а на первичном снизилась», - отмечает Павел Луценко.

Специалисты подразумевают, что цена квадратного метра в новостройках в наиблежайшие два года все таки вырастет из-за проведения в Самаре Чемпионата Мира 2018, когда за счет федерального бюджета в городке начнется подготовка к мероприятию. Строительство стадиона и сопутствующей инфраструктуры воскресит экономику Самары, появятся новые рабочие места и – может быть – приведет и к росту цен на недвижимость.  

МОСКВА: - 9%

Средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках (включая элитный сектор) с начала года свалилась на 9% - с 234584 до 213833 рублей, а средняя квартира подешевела практически на 5 млн. (в январе она стоила 30209477 рублей, а к ноябрю – всего 25384843 рублей). По идее, на разницу можно было бы приобрести среднюю квартиру в Столичной области (4775393 рублей). Да и в данном случае особенных поводов для радости нет: на покупку жилища в Москве требуется средств не меньше, чем сначала года.  

«Столь существенное понижение средних цен на московские новостройки разъясняется, к огорчению, не рыночными, а административными причинами. Официальное присоединение к Москве новых территорий вынуждает участников рынка рассматривать объекты, возводящиеся на «новых» землях как обыденные столичные новостройки. А беря во внимание, что их цена существенно ниже, чем строящихся в границах старенькой Москвы, то происходит корректировка», - объясняет Павел Луценко. – Свою роль сыграло также и усиление курса рубля».