Где находить свободные складские площади?

20 Май 2013

Свободных складских площадей в Столичном регионе фактически нет, арендаторы соперничают за место в листе ожидания, толика сделок build-to-suit вырастает. Как будет развиваться ситуация? Где отыскать свободные площади? Останутся ли на рынке спекулятивные склады? Kommerstate попросил профессионалов рынка ответить на эти и другие вопросы.

СКОЛЬКО СТРОИТСЯ

По различным оценкам, объем свободных складских площадей варьируется от толикой процента до 2%. В абсолютных показателях это порядка 60 000 - 70 000 кв.м (высококачественных складов классов А и В+), разбросанных по различным проектам.

«Основные складские проекты, где есть свободные площади  - это обычно, не так давно введенные в эксплуатацию комплексы. Средний размер свободных блоков  - 10 000 – 20 000 кв.м, - комментирует директор департамента промышленной и складской недвижимости, земли Knight Frank Russia & CIS Вячеслав Холопов. - Вакантные блоки большей площади, обычно, на данный момент в наличии имеются исключительно в еще строящихся комплексах».

Если же рассматривать не только лишь качественные склады, средний размер свободной площади составит 1 500 – 2 500 кв.м; обычно, эти площади размещаются в объектах с нехороший транспортной доступностью.

Как отмечает Дмитрий Герастовский, директор департамента складской и промышленной недвижимости S.A.Ricci, в первом квартале 2012 года было введено в эксплуатацию порядка 120 000 кв.м высококачественных складских площадей (100 000 из их – в проекте «Инфрастрой Быково» на Новорязанском шоссе). До конца года планируется ввод более чем 900 000 кв.м – но, подчеркивает эксперт, высока возможность, что ввод значимой (до трети) части запланированных площадей будет перенесен на 2013 год.

По оценке Вячеслава Борисова, старшего консультанта отдела складских и промышленных помещенийCBRE, в 2012-2013 годах будет введено порядка 750 000 кв.м высококачественных складских площадей, а в 2014-2016 будет вводиться по 550 000 - 600 000 кв.м в год.

ГДЕ СТРОЯТСЯ

Где находятся строящиеся складские проекты? Как и в 2011 году, более активное строительство складских комплексов ведется на  южном и юго-западном направлениях, ведает Вячеслав Холопов. «Однако, в связи с включением территорий в состав Москвы на юго-западе Столичного региона, вопрос о предстоящем развитии проектов, которые находятся на данный момент на стадии проекта и должны расположиться в этом районе, остается открытым, - продолжает эксперт. - На северном направлении, где (как и на западном) недостаток складов чувствуется более остро, в 2012 году планируется ввод в эксплуатацию менее 110 000 кв.м складских площадей».

Более верно проявляется тенденция размещения больших логистических комплексов в районе Малого Бетонного Кольца – к примеру, складской комплекс «Никольское», складской комплекс «Радумля», логистический парк «Дмитров» и  ряд других проектов, реализуемых и запланированных (так, «ПНК» заявила о строительстве логистического парка «Чехов-2» наСимферопольском шоссе; общая площадь проекта – порядка 400 000 кв.м).

ГДЕ Отыскать Свободные ПЛОЩАДИ

Необходимо отметить, что 1-2% свободных складских площадей, о которых молвят аналитики, вероятнее всего можно отнести к формальным, по факту этих площадей нет: они сданы, но не оформлены юридически, подчеркивает Глеб Белавин, коммерческий директор ПЛК «Северное Домодедово. «Если площади более 5 000 кв.м на складских объектах освобождаются, то, обычно, на каждом складском комплексе есть т.н. лист ожидания, состоящий из текущих арендаторов, которые желали бы расширить свои площади конкретно на этом объекте, – рассуждает эксперт. - К примеру, в «листе ожидания» ПЛК «Северное Домодедово» общая площадь заявок превосходит 100 000 кв.м. Мы рассматриваем огромную часть этих площадей как арендаторов третьей очереди».

Больше половины свободных площадей размещены в южном направлении, отмечает Вячеслав Холопов. Перечень главных складских комплексов, в каких имеются свободные площади:

· Логистический парк «Климовск» (RavenRussia) – около 20 000 кв.м

· Логистический парк «MLP Подольск» - около 20 000 кв.м

· Складской комплекс «Инфрастрой Быково» - около 20 000 кв.м.

«Ситуация будет исправляться в 2013 году – девелоперы уже заявили ряд больших проектов от 100 000 кв.м как на севере, так и на юге МО.  Необходимо раздельно отметить и возникновение маленьких – порядка 20 000 кв.м, - спекулятивных проектов», - отмечает Вячеслав Холопов.

ПОД КЛЮЧ

Толика сделок build-to-suit в строящихся проектах составляла в 2011 году, по оценке Knight Frank, порядка 10%; в 2012 году, в силу острого недостатка свободных площадей, ожидается рост этого показателя до 30%. В эту цифру не входят склады, приспособленные под клиента.

Неотклонимыми чертами формата built-to-suit, как отмечает Вячеслав Холопов, являются: вербование в проект проф девелопера; учет специфичных требований заказчика уже на стадии проектирования объекта; заключение договора до начала строительства.