Игорь Индриксонс: На русском рынке недвижимости наблюдается массовый сброс вкладывательных квартир

27 Сентябрь 2013

По данным консалтинговой компании Indriksons, за 7 месяцев 2012 года в компанию участились воззвания личных инвесторов, которые до кризиса 2008 года массово скупали квартиры в Москве и Подмосковье, также в других больших городках Рф. Сейчас инвесторы стремятся как можно резвее избавиться от этих активов, чтоб вложить средства в рынки недвижимости продвинутых стран. Таким макаром, можно гласить о массовом «выбросе» вкладывательных квартир. Обстоятельств этому несколько, утверждает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основоположник консалтинговой компании Indriksons: будущий налог на недвижимость, налогообложение дохода от сдачи квартиры в аренду, отсутствие управляющих компаний на русском рынке.

Будущий налог на недвижимость

Минэкономразвития РФ обещает до конца 2012 г. произвести оценку всех серьезных строений в стране, но по состоянию на середину июля эти работы завершены только в 12 субъектах Федерации из 83. Подразумевается, что на основании этой оценки будет исчисляться новый налог на недвижимость. Пока непонятно, по каким ставкам будет взиматься этот сбор – ранее назывались числа 0,1-0,5% от рыночной цены жилища. Если они будут приняты, то за квартиру ценой 5 млн руб. придется платить налог от 5000 до 25 000 руб. в год.

Меж тем инвестиции в столичные квадратные метры, изготовленные перед кризисом 2008 г., до сего времени не окупились, потому что цены не восстановились вполне. Единственная возможность заработка для инвесторов сейчас – это аренда, но это значит завышенный физический износ жилища и огромное количество вытекающих из этого заморочек. Если инвестор хочет перепродать квартиру в дальнейшем, ему придется понести расходы на ремонт, а доходы от аренды могут не покрыть эти расходы. Потому часто вкладывательные квартиры простаивают, но даже пустая квартира просит издержек, пусть и малых. Так, очевидная цена коммунальных услуг может достигать 5000–8000 руб. за месяц.

Налог на роскошь

Кроме перечисленного выше, в 2013 году в Рф может показаться налог на роскошь, под который могут попасть дома площадью более 1000 кв. м, земляные участки, авто мощностью выше 250 л. с., также яхты и самолеты. Также есть возможность, что роскошью будет признано наличие у людей недвижимости за границей.

«Стоит выделить, что по сути инвестиции в недвижимость за рубежом – это не роскошь, а принужденная необходимость, ведь русский рынок не дает такового контраста способностей, какие есть на Западе, к примеру, покупки складов самообслуживания, студенческих общежитий, номеров в гостиницах, – гласит Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основоположник консалтингового портала Indriksons.ru. – Нигде в Рф инвесторы не могут рассчитывать на доходность в 10 % от аренды в валюте, в отличие от Англии, Франции, Австрии, Швейцарии».

Налогообложение дохода от сдачи в аренду

Дискуссии о необходимости легализации рынка аренды прогуливаются уже много лет, но апофеоза они достигнули этим летом, когда глава департамента экономической политики и развития столицы Максим Решетников пообещал «отладить механизмы» выявления незаконных рантье до конца текущего года. Со последующего планируется начать сбор налогов со 100 тыс. квартир, доступных для аренды в Москве. По расчетам чиновников, это должно принести казне дополнительные 5 миллиардов руб. Столичные власти уже разослали письма в управляющие компании и ТСЖ с просьбой о содействии в выявлении незаконных арендодателей.

«В Москве доходность от сдачи квартиры в аренду колеблется в границах 4–6 % от ее цены в рублях – это в 2-3 раза меньше, чем ставки по депозитам. Такового нет ни в какой развитой стране, – ведает Игорь Индриксонс. – Для чего в таком случае вкладывать средства в русское жилище, если доход от аренды съест инфляция, когда аналогичную доходность от жилой недвижимости можно получить в Англии, Франции, Австрии, Швейцарии, но исключительно в валюте?»

Отсутствие управляющих компаний

Прирастить доходность от вкладывательной недвижимости можно методом перепрофилирования квартиры в «сервисную». Это дозволит сдавать квартиру в аренду посуточно, в таком случае доходность может достигать около 40 %. Но неувязка состоит в том, что в Рф нет специализированных управляющих компаний, которые могли бы заниматься поиском и привлечением арендаторов, ремонтом, уборкой и т. д. Другими словами собственнику придется заниматься всем самому.

«Сдавать 5 квартир без помощи других тяжело, в особенности когда дела с жильцами ничем не регулируются, а жильцы часто ведут себя непредсказуемо, – отмечает Игорь Индриксонс. – Все это вместе с политической и экономической непостоянностью, колебанием курсов валют, дешевеющей нефтью подталкивает инвесторов к мысли о том, чтоб избавиться от недвижимости в Рф, полученной в «тучные» годы, и вложить свои скопления в недвижимость более продвинутых стран, рынки которых дают отменно другие способности: доходность на уровне 10 % в валюте, пассивное управление, юридическую защиту».